Kupno działki pod inwestycję budowlaną

Niezmiennym i kluczowym kryterium jakim posługują się inwestorzy kupujący grunt pod planowaną budowę jest stosunek cena do lokalizacji. Jak często bywa to mylny sposób oceny rzeczywistej wartości działki budowlanej pokazują codzienne przykłady z życia i dodatkowe koszty ponoszone przez nierozważnych kupujących.

Kupując działkę w wymarzonej lokalizacji dokładnie przeanalizujmy cenę gruntu mając na uwagę te wydatki, które będziemy musieli jeszcze ponieść by przygotować teren pod budowę.

Zacznijmy od spraw formalno-prawnych. Gdy już wiemy, że kupujemy działkę budowlaną, dowiedzmy się jakie są zapisy ograniczające to, co możemy wybudować w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego.

Może być tak, że dla danego obszaru nie ma planu miejscowego . W takim przypadku należy wystąpić do urzędu gminy o wydanie warunków zabudowy. O warunki zabudowy dla danej działki może wystąpić każdy nie będąc nawet właścicielem działki, co jest o tyle istotne, że możemy i powinniśmy to zrobić przed zakupem gruntu. Dostaniemy odpowiedź, czy na tej konkretnie działce może powstać nasz wymarzony domek ze skośnym dachem czy też możemy wybudować tylko pałacyk z dziesięcioma wieżyczkami.

Jeżeli wnikliwie przeanalizujemy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego również dla okolicznych działek, a w przypadku jego braku sprawdzimy co planuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (czyli opracowanie stanowiące podstawę do tworzenia planów miejscowych i wydawania warunków zabudowy), to być może dowiemy się czy naszym sąsiadem nie będzie w przyszłości fabryka z kominami albo autostrada.

W szczególnych przypadkach np. przy bliskości obszaru Natura 2000 możemy być zobowiązani do sprawdzenia czy nasza inwestycja nie będzie oddziaływać na środowisko występując o decyzję środowiskową do właściwego urzędu, co również wydłuża czas całej realizacji.

Powinniśmy sprawdzić w księdze wieczystej, czy działka nie jest obciążona hipoteką. Bo jak zdziwić się może kiedyś nasza żona, kiedy otworzy drzwi komornikowi, albo pełnoprawnemu właścicielowi działki.

Po przeanalizowaniu spraw formalno-prawnych powinniśmy spojrzeć na infrastrukturę techniczną gruntu pod inwestycję, czyli mówiąc prościej uzbrojenie terenu. Do prawidłowego i bezproblemowego użytkowania przyszłego obiektu potrzebny nam jest dojazd do działki. Zwróćmy uwagę czy jest to dojazd z drogi publicznej, czy też nie będziemy skazani na płacenie sąsiadowi służebności drogi, gdy wjazd będzie przechodził przez jego tereny.

Aby móc zamieszkać w wybudowanym domu będzie nam potrzebna woda i prąd. Tak jak z brakiem przyłącza wody możemy sobie poradzić wiercąc studnię, tak bez przyłącza prądu projekt budowlany zostanie odrzucony. Jeżeli nie ma przyłącza gazu będziemy mogli wybrać alternatywny sposób ogrzewania, np. wymagający ustawicznej pracy węgiel lub miał, bardzo drogi olej opałowy, bądź troszkę droższy od tradycyjnego gazu, gaz LPG. Pamiętajmy, że każdy sposób ogrzewania wiąże się z nakładami ponoszonymi jednorazowo na początku i regularnie w trakcie użytkowania.

Zostaje nam jeszcze zrzut ścieków i deszczówki. Z małego dachu i niewielkiej powierzchni utwardzonej deszczówkę możemy odprowadzać na naszą działkę, dlatego w przypadku klasycznego domu jednorodzinnego woda opadowa raczej nie będzie problemem. Ścieki użytkowe natomiast możemy zrzucać do zbiorników bezodpływowych, przydomowych oczyszczalni ścieków, czy też kanalizacji ściekowej, jeżeli taka istnieje. To ostatnie rozwiązanie oczywiście zaoszczędzi nam w przyszłości obowiązku okresowego wywozu nieczystości i opłat z tym związanych.

Jeżeli w sąsiedztwie przebiega linia, któregoś z interesujących nas mediów, mamy prawo złożyć wniosek o wydanie warunków przyłączeniowych do gestora odpowiedniej sieci.

Kolejny aspekt, na który powinniśmy przed zakupem zwrócić uwagę to parametry geometryczne i techniczne gruntu. Mam tu na myśli kształt działki, bo zgodnie z prawem o ile plan miejscowy nie ma innych zapisów nie możemy budować w pasie 3 metrów (ściany bez okien) bądź 4 metrów (ściany z oknami) od granicy z sąsiednimi działkami, a jeżeli w sąsiedztwie przebiega np. linia kolejowa, energetyczna lub trasa szybkiego ruchu te pasy ochronne są jeszcze większe. W przypadku spadku terenu możemy się spodziewać dodatkowych kosztów związanych za niwelacją działki.

Zwróćmy uwagę na warunki gruntowe. Tematykę nośności gruntu i wysokości występowania wody gruntowej szerzej opisaliśmy w artykułach dotyczących fundamentów i warto ją prześledzić ze względu na duże koszty pojawiające się przy posadowieniu obiektów w trudnych warunkach. Ważna jest tu także kwestia ewentualnego zanieczyszczenia gruntu i w szczególnych przypadkach ewentualna kategoria górnicza terenu pod inwestycję.

Na koniec zwróćmy uwagę czy na działce bądź pod nią nie są zlokalizowane istniejące obiekty budowlane, infrastrukturalne lub drenarskie. Mogą wiązać się one z koniecznością rozbiórki lub przekładki, a czasami ograniczyć nam powierzchnię zabudowy.

Bądźmy przygotowani, gdy będziemy kupować działkę pod nasz dom, aby rzeczywiste koszty nie przekroczyły naszego zakładanego budżetu i ewentualne uciążliwości nie były w przyszłości męczącą nas udręką. Dom ma być przecież dla nas oazą spokoju, gdzie odpoczywamy i uzupełniamy energię przed kolejnymi dniami, a proces budowy powinien być drogą pełną pasji i emocjonujących nas wyborów, a nie męki i zniechęcenia.

Być może warto kierownika przyszłej budowy poznać dużo wcześniej, aby przeprowadził nas bezstresowo przez wszystkie etapy realizacji inwestycji od doradztwa przy kupnie działki, przez fazę projektową aż po zakończenie budowy.