Optymalizacja kosztów budowy

Optymalizacja kosztów budowy to pojęcie brzmiące dla przeciętnego zjadacza chleba abstrakcyjnie i bardzo naukowo, ale pod tym terminem kryje się bardzo istotny element każdej realizacji, który często podświadomie wykonujemy, lecz równie często o nim zapominamy. A to już niewybaczalne zaniedbanie, bo w przypadku dobrej optymalizacji kosztowej bardziej złożonej inwestycji budowlanej możemy zaoszczędzić nawet do 50% kosztów.

W codziennym życiu wykonując przy różnych zakupach, bądź opłatach bilans zysków i strat, często dochodzimy do wniosków, że coś mogliśmy zrobić inaczej, aby zaoszczędzić wcale przy tym nie obniżając standardu życia. Podobnie jest też z każdą budową czy remontem. Taki bilans zysków i strat oraz wyciągnięte z niego wnioski skutkujące znalezieniem najlepszych dla nas rozwiązań jest właśnie tą naukowo brzmiącą optymalizacją. Budowa jest zazwyczaj sumą złożonych procesów, dlatego przy jej realizacji mamy duże pole do popisu, aby właściwie ją zoptymalizować i zaoszczędzić przy tym naprawdę sporą kwotę.

Zanim wyjaśnię, czym ta optymalizacja jest i jaką ją wykorzystać, zilustruję ją krótkim przykładem:

Inwestor zakupił działkę budowlaną z doprowadzonymi już do działki mediami i przymierza się do budowy domu. Zakupił projekt gotowy budynku, który z żoną uznali za swój „wymarzony domek” wraz z gotowym kosztorysem całej inwestycji. Z kosztorysu wynikało, że koszt całkowity realizacji powinien wynieść 450.000 zł. Niestety w banku dowiedział się, że razem z żoną mają zdolność kredytową na sumę 400.000 zł. A gdzie tu mowa o jakimkolwiek umeblowaniu.

Nie ma co się załamywać. Należy dokonać OPTYMALIZACJI KOSZTOWEJ BUDOWY. Zatem nasi pani oraz pan inwestor poprosili swojego kierownika budowy, aby zoptymalizował koszt ich budowy. Określili mu kilka swoich priorytetów, tzn. aby na dachu pozostawić dachówkę, późniejsze koszty eksploatacji były jak najniższe oraz czas realizacji budynku możliwie krótki.

Kierownik od razu zauważył, że fundamenty budynku są przewymiarowane, jakby zaprojektowane pod bunkier oraz posadowione i ocieplone bardzo nisko aż na 1,5 m poniżej poziomu gruntu. Wstępnie zaproponował odchudzone gabaryty i polecił, aby przy adaptacji projektu projektant dokładnie przeliczył ich nośność. Podobna sytuacja była z układem warstw podbudowy pod posadzki. Tym razem znowu projekt gotowy zakładał jakby posadzkę w hali magazynowej. Po analizie wyników badań gruntowych wyeliminował z kosztorysu także niepotrzebny drenaż wokół budynku.

Po optymalizacji jeszcze kilku innych elementów okazało się, że wyliczone roczne zapotrzebowanie na ciepło budynku nie zmieniło się, czas realizacji pozostał stały, standard użytkowy budynku nie zmienił się, a całkowity koszt realizacji spadł do 365.000 zł.

To nie cuda. Takie rzeczy są możliwe dzięki właściwej optymalizacji.

Jak tego dokonać solidni wykonawcy uczą się całe życie, a teorię optymalizowania schematycznie opiszę poniżej.

 

KROK 1 – ustalenie kryteriów optymalizacji p>Najpierw musimy określić kryteria, którymi będziemy chcieli sterować. Najczęściej będą to: 

  • koszty
  • jakość rozwiązań
  • czas realizacji
  • wielkość i gabaryty
  • późniejsze koszty eksploatacyjne

 Ale może być też wiele innych, dowolnych, ale istotnych dla nas parametrów, jak chociażby kolorystyka, kształt, przyjazność ekologiczna, typ dachówki (albo rodzaju pokrycia dachu), czas użytkowania obiektu albo stopień nasłonecznienia pomieszczeń. Wiele z tych parametrów wiąże się ze sobą tworząc jakby system naczyń połączonych.

 

KROK 2 – ustalenie rangi wybranych kryteriów

Drugą ważną kwestią jest ustalenie ważności poszczególnych kryteriów dla nas. Musimy ułożyć z nich listę, która jednoznacznie powie nam jakie są nasze priorytety. Ponieważ w zdecydowanej większości przypadków koszty są gdzieś na górze tej listy dlatego na nich skoncentruje się w dalszej części artykułu.

I wielu z was po wykonaniu powyższych kroków zapyta : Co dalej?

 

KROK 3 – ustalenie początkowych warunków brzegowych

Do kolejnego kroku potrzebna jest już wiedza z zakresu optymalizowanej tematyki, czyli w naszym przypadku z dziedziny budownictwa. Niezbędne okazuje się również doświadczenie.

Punktem wyjścia do optymalizacji są istniejące już uwarunkowania inwestycji tworzące jakby tzw. warunki początkowe. Są to m.in.:

  • globalna lokalizacja inwestycji (określenie warunków klimatycznych dla rejonu oraz uwarunkowań indywidualnych dla danej lokalizacji, jak np. położenie w strefie oddziaływań sejsmicznych bądź górniczych)
  • działka budowlana i jej uwarunkowania lokalne (kształt, warunki gruntowe, dostępność mediów)
  • projekt (koncepcyjny bądź budowlany)
  • określone ramy czasowe realizacji inwestycji (wynikające zarówno z terminów formalnych, czasów technologicznych poszczególnych robót, jak i założeń budżetowych)

Wykorzystując wiedzę zarówno związaną z podstawami projektowania (konstrukcji, instalacji , fizyki budowli), przepisami prawnymi (przede wszystkim Warunki  techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, oraz normy np. dotycząca głębokości przemarzania gruntu), znajomość materiałów i technologii budowlanych oraz aktualnych cen rynkowych można rozpocząć proces optymalizacji kosztowej inwestycji budowlanej.

Na tym etapie przydaje się również doświadczenie z poprzednich realizacji, dzięki któremu wiemy, jakie elementy możemy w pierwszej kolejności „odchudzić” bez obniżania jakości obiektu i gdzie zazwyczaj są rezerwy.

 

KROK 4 – właściwy proces optymalizacji 

Rozpoczynając właściwy proces optymalizacji kosztowej działamy na bazie wykonanego kosztorysu dla warunków początkowych inwestycji. Jeżeli kryterium głównym dla nas będzie czas realizacji bazą do weryfikacji interesującego nas wyniku będzie z kolei wykonany harmonogram przebiegu inwestycji. Takich elementów weryfikujących może być wiele, wszystko zależy, które z kryteriów jest dla nas priorytetem. Ważne jest tutaj to, aby wynik danego kryterium był jednoznaczny (ułatwia to sposób odczytywania wyników naszej optymalizacji) czyli dla optymalizacji kosztowej będzie to koszt całkowity budowy, a dla optymalizacji czasu realizacji  - termin jej zakończenia.

 

W ten sposób iteracyjnie zmieniając parametry początkowe (w określonych przez nas ramach granicznych oraz zachowując ograniczenia wynikające z przepisów, technologii budowlanych, właściwości materiałów czy też obliczeń projektowych) dochodzimy do najkorzystniejszego dla nas wyniku.

 

Przy optymalizacji kosztowej musimy pamiętać, że nie każdy parametr pozornie obniżający kwotę realizacji będzie obniżał koszt całkowity np. zmieniając materiał na tańszy, ale wydłużający poprzez zmianę technologii czas realizacji doprowadzamy do wzrostu kosztów pośrednich związanych z zapleczem, zużyciem mediów itp.,  co w konsekwencji może wiązać się uzyskaniem straty zamiast oszczędności.

 

Ze względu na złożoność procesu, jakim jest inwestycja budowlana, do przeprowadzania pełnej optymalizacji np. kosztowej niezbędne są wiedza i doświadczenie zarówno z dziedziny budownictwa jak i obliczeń optymalizacyjnych. Często przy bardziej złożonych inwestycjach optymalizacji dokonuje grupa wyspecjalizowanych inżynierów złożona z projektantów konstrukcji, architektów, projektantów instalacji sanitarnych i elektrycznych oraz inżynierów kontraktu znających doskonale aktualną sytuację rynkową oraz technologie organizacji robót budowlanych.  Takie optymalizacje kosztowe budowy mogą być przeprowadzane wielokrotnie na różnym etapie inwestycji.

 

W przypadku małej i prostej realizacji do jakich musimy zaliczyć budowę domu jednorodzinnego zazwyczaj jest kilka istotnych elementów, w których mamy rezerwy budżetowe. Ale ze względu na traktowanie przez projektantów po macoszemu kwestię optymalnych obliczeń w przypadku domów jednorodzinnych, a niejednokrotnie w ogóle ich niewykonywanie tylko przyjmowanie niektórych rozwiązań schematycznie zazwyczaj są one mocno przeprojektowane.  W związku z tym procent oszczędności z optymalizacji tego typu inwestycji jest bardzo wysoki.

 

Zachęcam, abyście nie budowali bezmyślnie, ale na każdym kroku realizacji rozmawiali z kierownikiem o możliwościach optymalizacyjnych, bo to jest właśnie solidne budowanie.