Usytuowanie domu (budynku) na działce

Planując realizację budynku na działce budowlanej musimy respektować przede wszystkim dwie sprawy:

  • pierwsza to warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w którym znajduje się teren naszej działki (a jeśli go nie ma to zapisach warunków zabudowy, które uzyskaliśmy od właściwego urzędu)
  • druga to przepisy prawa budowlanego, a przede wszystkim uzupełniającego go rozporządzenia " w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie"

Jeżeli plan miejscowy nie dopuszcza inaczej (co dzieje się bardzo rzadko przede wszystkim przy zabudowie miejskiej tzw. pierzejowej) to należy sytuując budynek na działce wziąć pod uwagę następujące uwarunkowania prawne:

  • dopuszcza się sytuowanie budynku na działce budowlanej od granicy z działką sąsiednią w odległości nie mniejszej niż 3 m dla ściany bez okien
  • dopuszcza się sytuowanie budynku na działce budowlanej od granicy z działką sąsiednią w odległości nie mniejszej niż 4 m dla ściany z oknami
  • sytuowanie budynku ścianą bez okien od granicy działki sąsiedniej dopuszczalne jest w zabudowie jednorodzinnej w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m
  • dopuszcza się w zabudowie jednorodzinnej sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy sąsiedniej działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego lub projektowanego (który uzyskał ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę), pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzłuż granicy działki będzie miała wysokość i długość nie większą niż ma ww. budynek istniejący lub projektowany

Jedyny wyjątek od ww. przepisów stanowi wspomniana wyżej sytuacja, gdy w zapisach planu miejscowego będą dopuszczone mniejsze odległości, lub gdy w wydanych warunkach zabudowy dla działki takie zapisy uzyskamy (co raczej jest sytuacją bardzo rzadką).

Mniej restrycyjne przepisy dotyczą sytuowania na działce budowlanej budynków gospodarczych i garaży o długości mniejszej niż 5,5 m i wysokości mniejszej niż 3 m. Dopuszcza się wtedy budowanie takich obiektów przy granicy z działką sąsiednią lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m

Odrębny przepis mówi również o rozbudowie budynków istniejących usytuowanych w odległościach mniejszych niż wskazane powyżej od granicy działki sąsiedniej. Zainteresowanych odsyłam do par. 12.3 pkt. 3 wspomnianego powyżej rozporządzenia.

Jednak to nie jedyne uwarunkowania determinujące sytuowanie budynku na działce budowlanej. Jeżeli w sąsiedztwie lub przez naszą działkę przechodzą elementy infrastrukturalne (takie jak sieci przesyłowe, kolektory sanitarne, deszczowe, sieci gazowe itp.) to obowiązują nas odegłości ochronne. Podobnie jeżeli nasza działka leży w zasięgu oddziaływania pasów ochronnych dróg (autostrady, drogi ekspresowe) i tras kolejowych, musimy wtedy respektować przepisy odrębne, które mogą warunkować sytuowanie obiektów budowlanych na naszej działce. Podobnie prawo wodne narzuca odległości ochronne dla cieków wodnych czy innych obiektów wodnych, które muszą być respektowane przy sytuowaniu budynków lub uchwalaniu planów miejscowych.

Istnieje również kilka przpisów mówiących o odległościach planowanych budynków od już istniejących na działkach sąsiednich np. zapis o umożliwieniu naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi determinujący odległość budynków wysokich od już istniejących na sąsiednich działkkach, odległości budynków inwentarskich od budynków przeznaczonych na pobyt ludzi, które są odpowiedno większe czy chociażby odległości zbiorników stacjach paliw i instalacji przemysłowych uciążliwych dla środowiska.

Takie dodatkowe uwarunkowania bardzo często narzuca również plan miejscowy, dlatego bądźmy bardzo ostrożni przed zakupem działki i sprawdźmy najpierw zapisy planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego lub uzyskajmy warunki zabudowy, o które możemy wystąpić nie będąc właścicielem działki. Uchroni nas to przed niemiłymi niespodziankami.